Realistinen hinta-arvio kuntotarkastuksen perusteella sekä asiantuntevan välittäjän ammattitaidolla

Yhteistyössä Raksystems.

Jostain muistan lukeneeni mietteen ”Mikä tahansa on myytävänä, kunhan vain hinnasta sovitaan”. En tiedä päteekö tuo nyt sittenkään ihan kaikkeen, mutta asuntokaupassa tuo varmasti on totta. Varsinkin niin päin, että oli asunto sitten ihan minkälainen tahansa, sen hinnan on oltava kohdillaan jotta sen saa myytyä. Jos myyjä pyytää talosta liikaa, ostajat jäävät tulematta ja sitten jää myytävä talo myyjälle.

Asuntojen hinnat riippuvat monista tekijöistä, kuten esimerkiksi asunnon koosta, sijainnista, varustelutasosta ja alueesta jolla asunto sijaitsee. Asiantunteva välittäjä pystyy varmaan melkein asunnosta kuin asunnosta haarukoimaan hinnan kohdilleen näiden seikkojen perusteella, mutta yksi hintaan vaikuttava tekijä, jonka vaikutus hintaan voi olla jopa kokeneenkin välittäjän hankala silmämääräisesti määrittää, on asunnon kunto.

 
Kuva: Raksystems

Kuva: Raksystems

 

On toki olemassa erilaisia peukalosääntöjä siitä, millaisia asioita tiettyinä aikoina rakennettujen asuntojen kunnon määrittelyssä on hyvä ottaa huomioon. Esim. 1960-1980 -luvuilla rakennetuissa taloissa useimmiten ongelmia aiheuttavat talon matala perustustapa, jolloin lattiapinta on pääosin maanpinnan tasalla. 1970-luvun lopulta 1980-luvulle asti taloihin asennettiin useasti koneellinen poistoilmanvaihto, joka yhdessä puutteellisen korvausilman kanssa voi edesauttaa sisäilman ongelmien syntyä. Valesokkelirakennetta rakennettiin vielä tarpeettoman paljon myös 1980-luvun omakoti- ja rivitaloihin. 1990-luvun kodit taas alkavat olla jo 30-vuotiaita, mikä tarkoittaa myös erilaisille talon teknisille järjestelmille ikää, jossa ne alkavat hiipua.

 
Kuva: Raksystems

Kuva: Raksystems

 

Asiansa osaava välittäjä tietää asunnon rakennusvuodesta ja -tavasta jo varmasti huomioida tietyt seikat, jotka saattavat talon kuntoon – ja sitä kautta hintaan – vaikuttaa. On tosin olemassa myös erilaisia ammattilaisten suorittamia tutkimusmenetelmiä, kuten kuntotarkastus, kosteuskartoitus sekä omakotitalon PTS, joilla asunnon kunnon saa tarkasti tutkittua. Usein tarkastukset tehdään, kun ostaja ja myyjä ovat jo päässeet alustavasti hinnasta sopuun, mutta koska tarkastuksissa saattaa löytyä kallistakin remontintarvetta, voi se alustavakin hinta sitten olla remonttitarpeiden paljastuttua ostajalle liikaa. Voi olla, että sitten sitä jo sovittua hintaa täytyykin alentaa, tai pahimmillaan jää jopa kaupat kokonaan tekemättä. Kannattaakin harkita kuntotarkastuksen tekemistä jo myynnin aloitusvaiheessa, jolloin havainnot tehdään jo alussa ja mahdolliset yllätykset tiedetään ajoissa.

 
Kuva: Remax

Kuva: Remax

 

Nämä asunnon kunnon tutkimusmenetelmät eivät myöskään ole tarkoitettu pelkästään asuntokaupan hetkeen, vaan myös ylläpitävään kiinteistön huoltoon. Järkevä omakotiasuja seuraa jatkuvasti kotinsa kuntoa ja selvittää säännöllisesti erilaisin menetelmin sen korjaustarpeita. Viisasta on myös kirjata tehdyt huolto- ja korjaustoimet huoltokirjaan, jolloin kiinteistön historia on helposti nähtävissä. Vuosia sitten tehtyjen korjausten ajankohtaa on vaikea muistaa tarkalleen ilman muistiinpanoja. On myös muistettava, että huonosti hoidettu koti ei säilytä arvoaan läheskään yhtä hyvin, kuin huolella huollettu ja kunnossapidetty.

Omakohtaisesta kokemuksesta voin omakotitalon huollosta sanoa, että se petollisen helposti pääsee välillä unohtumaan. Omakotitaloa täytyy ylläpitää, huoltaa ja korjata säännöllisesti, jotta sen kunto, ominaisuudet ja arvo säilyvät. Kerrostalossa tai muussa asunto-osakeyhtiössä on aina ne toisetkin asukkaat ja mahdollisesti isännöitsijä, joiden selän taakse voi mennä kyhjöttämään ja toivomaan että kyllä joku niistä nämä hommat hoitaa, riittää kun minä pihatalkoissa vähän paistelen makkaraa ja tervehdin kaikkia kauniisti pihalla tai rappukäytävällä. Omakotitaloasumisessa sitä vaihtoehtoa ei ole, itse on hoidettava asiat. Se ei onneksi kuitenkaan ole mitään rakettitiedettä, vaan maalaisjärjellä ja suunnitelmallisuudella pärjää jo pitkälle.

 
Kuva: Remax

Kuva: Remax

 

Tosin, maalaisjärjelläkin on rajansa, ja siitä syystä on suositeltavaa laatia pientalon säännölliset tarkastukset ammattilaisella. Pientalon säännöllisellä tarkastamisella voidaan edesauttaa alkavien vaurioiden löytämistä, jolloin on mahdollista korjata ne hyvissä ajoin ennen niiden laajenemista. Näin säästetään kustannuksia ja pystytään joissain tapauksissa jopa välttämään terveyshaitan syntyminen. 

Ja sitten jos asunnon myynti joskus tulee ajankohtaiseksi, voi huolettomammin lähteä hintaa välittäjän kanssa laittelemaan kohdilleen, kun tietää että taloa on itse huoltanut parhaan järkensä ja taitonsa mukaan. Jos sen lisäksi vielä ammattilaiset ovat aika ajoin tarkastaneet että eihän taloon ole ilmaantunut tai ilmestymässä jotain isompaa korjaustarvetta, voi hyvillä mielin varustautua saamaan talosta sen hinnan mitä asiantuntevat välittäjät ovat sille määritelleet – eikä tule mitään yllättävää 50 tonnin remonttipommia siinä vaiheessa, kun ostaja ja myyjä yhdessä asunnon kuntotarkastusta ovat tekemässä.

 
Kuva: Remax

Kuva: Remax